פסק-דין בתיק ע"א 14275-05-10

ש' שטמר - אב"ד

רקע עובדתי וההליכים עד כה

1.         פסק-דינו של בית משפט קמא הכריע בתביעה לפירוק שיתוף במקרקעין והורה על  פירוק השיתוף בין הצדדים. המערער מלין על החלוקה ועל שטחו של המגרש שהוקצה לו. המשיבים מבקשים שנאשר את פסק דינו של בית משפט קמא.

נעיר, כי בית משפט קמא לא סיים את מלאכתו, שכן הערעור הוגש בטרם ניתנה החלטתו באשר לדמי האיזון שעל חלק מהצדדים לשלם לאלו, שקיבלו פחות קרקע מכפי שרכשו.   המערערת ביקשה בערעורה, שאם נמצא כי פסק דינו של בית משפט קמא הוא "החלטה אחרת", נעניק זכות ערעור ונדון בערעור כבערעור.  מוצע לעמיתי לקבל בקשה זו, אם כי בדיעבד.

אוסיף עוד, שאין זו הפעם הראשונה שתיק זה מגיע לפתחו של בית המשפט המחוזי ביושבו כערכאת ערעור. להלן יובא הרקע העובדתי, כפי שהצטייר מפסקי הדין שניתנו על ידי הערכאות השונות במחלוקות בין הצדדים, וכן ההליכים שהתקיימו ביניהם.

2.        הצדדים הם בעלים במשותף (במושע)  של חלקה 83 גוש 10280 (להלן - " המקרקעין" או " החלקה"). המערערת, שהיא אחד הבעלים, ביקשה לבנות בית על החלקה ולפיכך הגישה תובענה לפירוק השיתוף והציעה הצעה לחלוקה בצירוף תשריט. המשיבים התנגדו לחלוקה שהציעה. המערערת טענה שבעת שנרכשו המקרקעין, לא היתה חלוקה בפועל, והמשיבים הם שיצרו את גבול החלקה בשטח. גבול זה מקפח את זכויותיה הקנייניות. נטען, כי המשיבים 1 ו-2 (להלן גם - " דעקה") מחזיקים בשטח של 950 מ"ר שאינו תואם את זכויותיהם הרשומות -  800 מ"ר בלבד. המשיבים הודו, שבפועל חלקת דעקה היא בת 950 מ"ר וכי שטח זה אינו תואם את הרישום אולם היתה קיימת הסכמה עובר למכירת המקרקעין למערערת, כי מה שמוחזק בידי המשיבים 1 ו-2 הוא אכן חלקת דעקה, וכי דעקה שילמו עבור שטח זה, לאחר שהתברר כי הם מחזיקים בשטח עודף על זה שנמכר להם מלכתחילה. עוד טענה המערערת כי שטחה מוקטן עקב בניית גדר בטון שמספחת לחלקת דעקה שטח שאינו שייך לה וכן שקנויה לה זכות מעבר בתוך חלקת דעקה.

המשיבים טענו, כי התשריט מטעמה של המערערת לא התחשב בעובדות הקיימות בשטח ואף לא שיקף את חלקה של המערערת, אלא העניק לה שטח גדול יותר.  

3          בפסק דין מיום 4/1/07 (להלן - "פסק הדין הראשון") דחה השופט קמא את טענות המערערת וקבע כי מהעדויות שהוצגו לפניו עולה שגבול חלקת דעקה היה מוסכם ומקובל מזה שנים רבות. גם המצב הטופוגרפי בשטח אינו מאפשר חלוקה אחרת מלבד בעלות אחת רצופה על כל חלקת דעקה. נפסק כי לדעקה יהיה המגרש בשטח של 950 מ"ר, וזכות מעבר בשטח המסומן בתשריט מחוץ לחלקתם.

            בהתאם למסקנותיו אלו של בית משפט קמא, נדחתה התובענה לפירוק שיתוף.

4.         המערערת הגישה ערעור על פסק הדין הראשון. הערעור, בתיק ע"א (חי') 4212/07 נדון לפני הרכב בראשות סגן הנשיא השופט ברלינר.  ההרכב הציע לצדדים הסכם פשרה, שכלל מינוי מהנדס מודד, שיציע הצעת חלוקה שתקח בחשבון את הצורך בשמירת רצף טריטוריאלי. כן הוצע שחלקה של המערערת ושל חמתה, אמו של עו"ד חסון (המשיבה 3), שאף לה היו זכויות בחלקה, ייחשבו כיחידה אחת. עוד הובהר לשמאי כי במסגרת ההצעה תישמר זכותה של משפחת דעקה להחזיק בשטח אותו היא מחזיקה היום. אחרי שתתקבל חוות דעת המומחה, כך נקבע, ימונה שמאי שיעריך את תשלומי האיזון הנדרשים. עם קבלתה של חוות דעתו של השמאי, יקבע בית המשפט המחוזי אם על משפחת דעקה לשלם דמי איזון. הצדדים הסכימו להסדר, וניתן לו ביום 21/5/08 תוקף של פסק דין. המודד אוסאמה אליאס (להלן- " המומחה") מונה מטעם בית המשפט המחוזי לפעול בהתאם להסכם. לאחר שהמומחה נתן את חוות דעתו (מיום 10/1/09, להלן- " חוות הדעת הראשונה"), התקיימו ישיבות נוספות בבית המשפט המחוזי, בהן העלו הצדדים השגותיהם ביחס לחוות הדעת. משלא עלה בידי בית המשפט המחוזי להביא את הצדדים לידי הסכמה, ניתן ביום 8/3/09 פסק דין משלים (להלן- " פס"ד המחוזי"). נכתב בו שהצדדים הסכימו להצעת המומחה, ואף לאילו מגרשים יוקצו לכל אחד מהם, אולם מחלוקות בשאלות נוספות ובאשר לגבולות המדויקים של המגרשים, הן שמנעו השגת הסכמה מלאה באשר לחלוקה בעין ומינוי השמאי להערכת תשלומי האיזון. לכן נקבע בפסק הדין, כי הדיון מוחזר לבית משפט קמא וכן שלאחר שיוכרעו טענות הצדדים לעניין הצעת החלוקה, ימונה שמאי מוסכם לקביעת תשלומי איזון ולהערכת שוויו של שטח המריבה.

5.         התיק הוחזר לבית משפט השלום בקריות. בינתיים פורסמה בילקוט הפרסומים התוכנית, 11383/ג, שהגישה המערערת לבניית הבית אותו ביקשה לבנות (להלן- " התכנית המופקדת"). המומחה ערך חוות דעת משלימה מיום 30/6/09 (להלן- " חוות הדעת המשלימה") ואף העיד עליה בבית משפט קמא. השופט קמא נתן החלטה ביום 19/8/09, שעיקריה היו כדלקמן: בית משפט קמא בחן את הרקע להוצאת חוות דעת משלימה על ידי המומחה, וקבע כי בפס"ד המחוזי לא ניתנה הוראה שיש צורך בעריכת חוות דעת מתוקנת. פס"ד המחוזי העביר את המשך הטיפול בתיק לשופט קמא. בפרוטוקול הדיון בבית משפט קמא מיום 18/8/09 נקבע כי עו"ד חסון (ב"כ המערערת) הוא שפנה למומחה והוסבה תשומת לבו שיש לבצע שינויים בהתאם לתכנית המופקדת. בית משפט קמא הביע מורת רוחו מפנייתו של עו"ד חסון ישירות למומחה בית המשפט, שאין לו כלים משפטיים להבין מה היתה כוונתו של בית המשפט המחוזי. המומחה הבין מפניית עו"ד חסון כי על פי פס"ד המחוזי עליו, לערוך השלמה לחוות דעתו, למרות שלא כך נכתב בפסק הדין. השופט קמא כתב שהמחלוקת העיקרית בתיק היא באשר לגבולות מגרש 83/3, שמיועד למשיבה 5 וכי,  לאחר שהמומחה בדק בדיקה נוספת את ההצעה, הבהיר שהתיקון שהוצע על ידי עו"ד אבו זלף, ב"כ המשיבה 5, לפיו ישונו גבולות החלקה כך שיתאימו יותר לקירות הבטון הקיימים במקרקעין, אפשרי והוגן; כתוצאה ממנו לא תיפגע זכותה של המערערת לבנייה. בהחלטה ניתנו הוראות מפורטות, שעל פיהן אמור היה המומחה לנהוג בבואו לערוך הצעת חלוקה מתוקנת ואחרונה בתיק.

6.           המומחה הגיש לבית משפט קמא תכנית חלוקה חדשה. בפסק הדין נשוא ערעור זה (להלן- " פסק הדין"), שניתן ביום 28/3/10, נכתב כי חוות דעתו של המודד, למרבה ההפתעה, כללה שוב שתי הצעות חלוקה - האחת שתואמת את הוראות בית המשפט שניתנו בהחלטה מיום 19/8/09, והשנייה שצורפה כנספח א' להצעה, בה החליט המומחה להתחשב בתכניות בניה שהוגשו לרשויות הרישוי על ידי משפחת חסון וזכו לאישור בתנאי, בין היתר, שהחלוקה תיהיה מאושרת. המחלוקת העיקרית היתה בין המערערת, שביקשה לקבל את ההצעה המתחשבת בתכנית הבנייה שלה, לבין המשיבה 5 שביקשה לקבל את הצעת החלוקה, ללא התוכנית הנספחת. בית המשפט כתב בהחלטתו, כי התוכנית העושה צדק בין הצדדים היא הראשונה ולא זו שבנספח, אשר התבססה על התוכנית של המערערת. בהתאם לעמדתו זו, פסק השופט קמא כי הוא מעדיף את ההצעה לתכנית החלוקה הסופית שהגיש המומחה ביום 6/1/10, ללא התחשבות בנספח לאותו תשריט. השופט הוסיף:

"כבר מראש אעיר כי נכון לעכשיו, החלוקה שנעשתה, אפשר לומר, יכולה להוציא את כל הצדדים מרוצים, אם כי ברור לי שעו"ד חסון ומרשותיו, רואים עצמם נפגעים מן ההחלטה. את אותה פגיעה יש לאזן בדרך של תשלומי איזון אולם אני מודע לכך שתשלום לבד יכול והוא אינו תרופה מלאה לפגיעה הרגשית אולי שכרוכה בחלוקה שעליה הוחלט ובבואי לקראת פסה"ד הסופי, אתן דעתי אף בכך ולא מן הנמנע שתינתן על ידי החלטה 'יצירתית' בנסיבות העניין".

7.        כן  הורה בית משפט קמא, על מינויו של השמאי דרעי, על מנת להעריך ולחשב את תשלומי  האיזון.

טענות הצדדים בערעור

8.         המערערת טענה, כי בית משפט קמא סטה מהכללים והעקרונות שנקבעו בפסק הדין של בית המשפט המחוזי בע"א 4212/07, וזאת לרעת המערערת; החלוקה שהתקבלה על ידי בית משפט קמא פוגעת קשה באפשרויות הניצול של חלקת המערערת, שכן נותר בה מרחב דחוק ומצומצם ביותר לבניה.

9.           המשיבה 5  טענה, כי פסק הדין קמא ניתן על יסוד חוות דעת של מומחה שמונה בהסכמת הצדדים, היתה להם הזדמנות לחקור את המומחה וכן לשאול אותו שאלות הבהרה. חוות דעת של מומחים נתונות לשיקול דעת הערכאה הדיונית ובית משפט שלערעור אינו נוטה להתערב בכך. המערערת לא הראתה כל נימוק להתערבות בפסק הדין קמא.

10.        המשיבות 1 ו-2 טענו כי בתכנית שאושרה על ידי בית משפט קמא נותר שטח מספיק לבניית בית על ידי המערערת. אין הצדקה בעת קביעת החלוקה  להיות נתון לסד שנקבע על ידי המערערת בכך שפנתה לקבל היתר בניה כאשר עדיין לא היתה חלוקה. המערערת קיבלה שטח עם רצף טריטוריאלי שמאפשר לה לבנות מספר בתים. החלוקה אינה מקפחת אותה יותר מאשר את יתר המשיבים, ובייחוד את המשיבה 5.

דיון והכרעה